Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.
к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет.

Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

к содержанию ↑

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
  2. Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

к содержанию ↑

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию.

Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания.

Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее.

Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее. Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

к содержанию ↑

Когда согласование не требуется?

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

к содержанию ↑

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Мнение эксперта
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

к содержанию ↑

Ответственность за незаконную перепланировку

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

к содержанию ↑

Что допустимо изменять, а что запрещено

Если продавец не выполнил своевременное узаконивание перепланировки и продал такую квартиру, в последующем с возможными последствиями рискует столкнуться покупатель. На него лягут оформление разрешения или приведение недвижимости в первоначальный вид, если суд вынесет подобный вердикт.

Поэтому покупатели не спешат приобретать недвижимость с неоформленными изменениями.

Однако не всегда коррективы фатальны и требуют затрат большого количества времени и средств на узаконивание. Ряд изменений вовсе не относится к переустройству. Поэтому допустима реализация недвижимости с такими коррективами. Проблем с законом не вызовет:

  1. Остекление балконов и лоджий, если установленные размеры не нарушены.
  2. Демонтаж встроенной мебели.
  3. Удаление ненесущей перегородки в санузле.
  4. Перенос технического оборудования без изменения помещений, в котором оно находилось.

Однако удаление стенки не всегда допустимо без согласования. Если планировка помещения нарушена, потребуется осуществить согласование с соответствующими инстанциями.

Часть корректив запрещена на законодательном уровне. Их узаконивание недопустимо вне зависимости от особенностей ситуации.

Эксперты категорически не советуют выполнять следующие работы:

  1. Приводящие к тому, что недвижимость становится непригодной для проживания.
  2. Способствующие ухудшению состояния имущества, находящегося в собственности других жильцов.
  3. Провоцирующие нарушение противопожарных, санитарных и строительных правил.

Если в процессе внесения корректив нарушено действующее законодательство, уполномоченный орган откажется согласовывать вносимые коррективы. Гражданина обяжут привести недвижимость в первоначальный вид.

к содержанию ↑

Способы реализации

Гражданин всё же может попытаться продать квартиру с перепланировкой.

Обратите внимание! Эксперты всё же советуют попытаться узаконить внесённые изменения перед реализацией помещения. В этой ситуации продавец и покупатель устранят возможные риски, к которым могут привести подобные действия.

Согласование перепланировки

Обычно квартиры, у которых не было осуществлено узаконивание перепланировки, стремятся продать за наличные. Использование предложения позволяет снизить риски для продавца.

Обычно стоимость таких помещений на 20% ниже. Покупатели охотно соглашаются на использование услуги, желая сэкономить.

О возможных негативных последствиях обычно не задумываются.

Важно! После того, как договор заключён, собственником недвижимости становится покупатель. На него ложиться вся ответственность за перепланировку. Процедура способна повлечь за собой возникновение дополнительных затрат. В результате выгода сойдёт на нет.

Если перепланировка не была узаконена, квартира после реализации может быть признана товаром с ненадлежащим качеством. Соответствующую возможность предусматривает ГК РФ и Закон о защите прав потребителей. Поэтому предварительно необходимо согласовать все коррективы.

Учтите! Продавец, нарушивший установленную норму, может быть привлечен к административной ответственности. Дополнительно суд может вынести решение о погашении расходов покупателя на переезд и предоставить им моральную компенсацию.

Если имущество уже реализовано, новый владелец обязан обратиться в соответствующий орган. Предварительно потребуется подготовить пакет документов:

  1. Удостоверения личности всех участников.
  2. Чек, подтверждающий факт внесения госпошлины.
  3. Договор купли-продажи и иная документация на имущество.
  4. Акт приема-передачи.

Если согласовать перепланировку хочет продавец, важно соблюдать пошаговую инструкцию:

  1. Владелец недвижимости должен посетить БТИ. Здесь предстоит получить выписку из кадастрового паспорта. В документе фиксируются все выполненные перепланировки. Дополнительно предстоит оформить справку о техническом состоянии квартиры и подготовить кадастровый паспорт. Достаточно его копии.
  2. Подготовленные документы предстоит предоставить в местную администрацию. Здесь предстоит взаимодействовать с архитектором. Он поможет составить план помещения и подготовит проект квартиры с новой планировкой. Документацию нужно согласовать с ЖЭКом, властями и пожарной службой.
  3. Если все вышеуказанные инстанции одобрили изменения, предстоит заплатить штраф. Он выписывается из-за того, что лицо не осуществило своевременное обращение в уполномоченный орган.
  4. Получить разрешение у архитектора и вызвать представителя БТИ. Затем предстоит подготовить техническую документацию.
  5. Составить договор купли-продажи.

Если самопроизвольная планировка стала причиной разрушения имущества, и собственник не может привести его в надлежащий вид, государственные органы имеют право инициировать судебное разбирательство. В случае удовлетворения требований, помещение выставляется на торги. Полученные средства распределяются следующим образом:

  1. Часть суммы направляется на покрытие расходов на судебное разбирательство.
  2. Предоставляются средства для возмещения убытков лицам, пострадавшим в результате действий собственника.
  3. Оставшаяся сумма выдается бывшему хозяину помещения.

Если торги прошли успешно, новый покупатель имущества направляет иск о выселении бывшего владельца. Осуществить манипуляцию удастся лишь после того, как произошло получение права собственности.

Важно! Человека нельзя выселить, если жилье является единственным.

В ипотеку

Мнение эксперта
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.

Разбираясь, можно ли продать квартиру с перепланировкой, человек узнает, что допустима покупка такого имущества в ипотеку. Дело в том, что большинство банков накладывают ограничения на выполнение корректив в купленном имуществе.

Поэтому покупатели стараются приобрести помещение, в котором подобные изменения уже осуществлены. Однако заключение сделки повлечет за собой возникновение ряда особенностей.

Банк следит за юридической чистотой документации. Поэтому если коррективы не согласованы, могут возникнуть затруднения.

Кстати! Если в договоре ипотеки отражается пункт о невозможности выполнения перепланировки, ежегодно к клиенту будет приезжать сотрудник финансовой организации для уточнения условий, в которых содержится имущество.

к содержанию ↑

Нюансы оформления продажи

Разбираясь, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, важно помнить о ряде особенностей. Если сделка заключается по обоюдному согласию, это даже поможет сэкономить.

Нужно проверять документацию перед подписанием. Рекомендуется обратиться в БТИ и получить требуемые справки.

Лучше заранее придумать ряд весомых аргументов по поводу причины выполнения перепланировки.

к содержанию ↑

Продажа квартиры с перепланировкой квартиры в 2019 году

При очевидных плюсах, любая покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке сопряжена с рядом моментов, зная о которых можно избежать неприятных последствий. Это — неузаконенная перепланировка.

А если точнее, то — покупка квартиры с перепланировкой, выполненной продавцом без разрешения (без согласования с компетентными органами). Данная статья посвящена именно этой проблеме.

Материал изложен в соответствии со следующим содержанием.

Содержание

к содержанию ↑

Почему при покупке жилья важно обращать внимание на законность перепланировки

«Очень большие расходы» — первое, с чем у большинства россиян ассоциируется покупка жилья в Москве. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой или реконструкцией они могут и существенно возрасти, и привести к невероятным вещам.

Отказ в регистрации права собственности среди последних— наименьшее из возможных «зол». Покупка в Москве квартиры с незаконной перепланировкой сопряжена с серьезными рисками для нового владельца.

Его могут:

  • Оштрафовать на четырехзначную сумму от 2500 до 5000 рублей, в зависимости от величины причиненного третьим лицам ущерба (для юридических лиц штраф может достигать 300 тыс. рублей);
  • Принудить немедленно и за свой счет привести приобретенные квадратные метры в соответствие с имеющимся (выданным БТИ) техническим планом;
  • Привлечь к уголовной ответственности.

Это происходит потому, что капитальный ремонт с самовольной модификацией конфигурации квартиры запрещена действующим законодательством — кодексами Российской Федерации, строительными нормами и правилами, подзаконными актами (постановлениями). Ответственность за нелегальное изменение проекта недвижимости законодатель возлагает на владельца.

Свершение сделки (факт продажи квартиры с перепланировкой без согласования) — момент, с которого ответственность за последствия вмешательства в конструкцию дома полностью переходит к новому хозяину. Поэтому, приобретая понравившееся жилье, нужно взвешивать все «за» и «против».

Не стоит принимать во внимание увещевания продавца о том, что несоответствия с техпаспортом «все равно никто не заметит» — можно попасть в просак. Сейчас расскажем, почему.

к содержанию ↑

Как компетентные органы могут выявить незаконную перепланировку квартиры

Несмотря на описанные последствия, которыми чревата купля проблемной площади, многих покупателей ни покупка квартиры с незаконной перепланировкой, ни небезупречные документы не тревожат. Уповая на извечное русское «авось», полагают, будто до них никому нет никакого дела.

Однако опыт подтверждает высокую вероятность выявления незаконной перепланировки если не после свершения акта купли и продажи, то в ближайшем году. Приведем примеры трех типичных случаев, делающих тайное явным:

  1. Процесс перепланировки сопряжен с изменением параметров конструкционных элементов (несущие стены локально становятся тоньше, частично или полностью разбираются перегородки; проделываются дополнительные отверстия и проемы; нарушается герметизация, звуковая и шумоизоляция; ухудшается вентиляция). Это оказывает влияние на условия проживания соседей и становится поводом для подачи в жилищную инспекцию жалобы об ухудшении условий проживания. В ответ на жалобу назначается комиссия, которой вменяется сверить фактическое состояние сомнительной квартиры с легитимным планом. После вскрытия несоответствия — штраф, выдача предписания в срок до 6 месяцев ликвидировать расхождения с документами либо вернуть квартире первоначальный вид (привести в состояние «до ремонта»);
  2. Грубые нарушения СНиП (норм и правил строительства) приводят к существенному повреждению целостности здания (проседает наружная стена или часть дома; образуются разного размера и направления трещины; происходит частичное или полное разрушение стен, перекрытий; наступает сбой работы общедомовых коммуникаций). Это влечет незамедлительную реакцию правоохранительных органов и коммунальных служб. Сценарий, аналогичный предыдущему, повторяется, однако суммы штрафов многократно возрастает; устранение последствий собственными силами, как и получение разрешения (согласия), неосуществимо;
  3. При проведении предусмотренных в работе коммунальных служб плановых сверок показаний счетчиков работники обнаруживают переустройство, совершенное с нарушениями (неоформленное). Об этом они обязаны доложить и докладывают по инстанциям. В итоге информация поступает в жилищную инспекцию. Исход в таком случае предугадать несложно.

Понятно, что обрести покой при покупке проблематичных квадратных метров будет возможно только, пройдя в предусмотренном порядке процедуру узаконивания изменений, и получив после оформления необходимых разрешений на руки соответствующие регистрационные и инвентаризационные документы. По логике изложения, теперь можно перейти к рассмотрению нюансов покупки квартиры с перепланировкой квартиры.

к содержанию ↑

Как купить самовольно перепланированную квартиру, в том числе — по ипотеке

Считаем целесообразным напомнить: за перепланировку без разрешения (не прошедшую надлежащую процедуру согласования), ответственность возлагается на того, кто на момент ее наступления является владельцем квартиры. Чтобы покупатель спокойно спал в купленном жилище с несогласованными переделками, перед сделкой можно посоветовать — как минимум! — обратиться к квалифицированным специалистам по поводу консультации.

Еще лучше — показать квартиру сведущему риелтору или к профильному эксперту нашего Бюро согласования перепланировок. Это понадобится для:

  • Выяснения объемов и степени сложности проведенных продавцом ремонтных работ;
  • Определения соответствия изменения планировки требованиям санитарных и строительных норм и правил;
  • Оценки стоимости предусмотренного законом согласования (узаконить в установленном порядке изменения, чтобы в дальнейшем продавать, дарить, покупать, пр. придется все равно) и корректирования в меньшую сторону цены на квартиру (по статистике, примерно на 10 %);
  • Выявления критичных или недопустимых вмешательств в конструкцию дома (несущие стены и перегородки, панели перекрытия, общедомовые системы обеспечения жизнедеятельности), делающих согласование проблематичным, дорогим или вовсе невозможным.

Желающим приобрести жилье в Москве в кредит полезно будет узнать непреложный принцип предоставления потенциальным заемщикам ипотечных программ. Последний можно сформулировать так: фактические характеристики приобретаемого объекта недвижимости обязаны до мелочей совпадать с параметрами, зафиксированными в соответствующих инвентаризационных и правоустанавливающих документах (в техническом и инвентаризационном паспортах, договоре ипотеки, свидетельстве о праве собственности, пр.).

Чтобы принцип соблюсти, имеющиеся «отклонения» придется узаконивать.

Некоторые банки отвергают просьбы предоставить кредит на покупку жилья с не разрешенной перепланировкой из-за существующих рисков. Подобное решение они мотивируют тем, что находящемуся под финансовым давлением ипотечного кредита заемщику проблематично будет пройти в срок необходимую процедуру узаконивания неправомерной перепланировки.

Интересующиеся вопросами, как в 2019 году купить в Москве или как продать квартиру с перепланировкой должны знать о существовании еще одного «подводного» камня. В случае, когда Московская жилинспекция в ответ на заявление с просьбой разрешить перепланировку отказывает, собственнику квартиры вменяется обязанность привести изменения в соответствие с требованиями закона или вернуть конфигурацию жилых помещений в исходное состояние.

Если купивший квартиру не в состоянии решить такие задачи, жилье отправят продать без его согласия (по решению суда реализуют на публичных торгах).

Общеизвестно, что финансовую нагрузку на пользователей ипотекой увеличивает сопровождение кредитных договоров страховыми компаниями. Учитывая связанные с проблемным узакониванием риски, последние обычно увеличивают взносы на страхование. Рассмотренные обстоятельства отпугивают кредиторов, усложняют и без того непростую финансовую сторону вопроса.

к содержанию ↑

Какая перепланировка незаконна?

Для начала рассмотрим само определение незаконной перепланировки квартиры. Перепланировка – это строительные работы, которые каким – то образом затрагивают конструкцию дома, ей основные системы и важные узлы, а узаконивать её надо для того, чтобы подтвердить безопасность проведенных работ и отразить изменения в документах на квартиру.

Незаконной же можно признать работы одного из следующих видов:

  • Перепланировку, для проведения которой собственник вообще не обращался в государтсвенные службы за разрешением;
  • Перепланировку, которую по закону в принципе проводить нельзя. Это может быть демонтаж систем, перенос несущих конструкций и многое другое;
  • Перепланировку, которая была согласована, но прошла с нарушениями и из – за этого законом признана быть не может.

Любой из эти видов работ создает определенную угрозу безопасности жильцов (и в том числе собственника), вносит неточности в бумаги и грозит владельцу квартиры серьезными штрафами.

к содержанию ↑

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем. Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния. В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

к содержанию ↑

Как проходит продажа?

Процедура продажи квартиры с незаконной перепланировкой, как было сказано ранее, практически ничем не отличается от стандартной. Проходит купле – продажа следующим образом:

  • Составляется договор купли – продажи квартиры. В него вносятся сведения, которые соответствуют техническому плану. При этом устаревший же технический план и подается. Если вписать новые данные, не соответствующие техпаспорту, то Росреестр в регистрации договора откажет;
  • Проводится оплата по графику и правилам, установленным договором купли – продажи, между продавцом и покупателемсоставляется передаточный акт. Для того, чтобы сделку признали, передаточный акт так же должен соответствовать техпаспорту квартиры. Именно на этом этапе покупателю прозе всего заметить, что выполнялась перепланировка, и отказаться от сделки;
  • Подписанный акт, договор купли – продажи, заявление о перерегистрации и квитанция об оплате госпошлины (600 рублей для граждан) передаются в росреестр. Бумаги изымаются, и через указанный промежуток времени возвращаются с уже внесенными изменениями.

Мнение эксперта
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.

Как видите, процедура ничем не отличается от стандартной. Но при этом как только проходит перерегистрация новый владелец квартиры получает и всю ответственность, которую налагают на него незаконные действия предыдущего собственника.

к содержанию ↑

Как продать квартиру по правилам?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом.

То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы.

Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.

Второй способ на порядок сложнее, но провести его при желании можно значительно быстрее. Проводится он следующим способом:

  • Напишите заявление в архитектурный отдел и запросите проверку для узаконивания перепланировки. Затем дождитесь инженера, который составит план квартиры и заверит его;
  • Пригласите представителей санэпидемстанции и МЧС для проведения проверки безопасности, получите от них необходимые росписи на плане и документы;
  • Подайте иск в суд с просьбой узаконить перепланировку, подкрепив свое заявление планом и разрешениями;
  • После того, как суд даст согласие, закажите новый план и техпаспорт квартиры в БТИ и кадастровый паспорт в Росреестре.

Как было сказано ранее, этот способ немного быстрее, но при этом потребует больше сил и денежных вложений – вам придется оплатить штрафы за перепланировку и пошлины для обращения в госслужбы и суд.

Автор статьи
Волков Георгий Тарасович
Консультант в области права с 10-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ДругоеКак продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Добавить комментарий

Adblock
detector